Юридическая чистота объекта: какие квартиры банк не примет в качестве обеспечения

Если вы берете деньги под залог недвижимости, квартира становится обеспечением. Банк хочет вернуть свои деньги, поэтому рассматривает только ликвидные объекты. Расскажем, какие квартиры банк не примет в качестве залога.

Банки с подозрением относятся к объектам, где в сделке фигурируют недавние наследники. Если прошло меньше трех лет с момента открытия наследства, дальние родственники, пропустившие сроки вступления в наследство, могут оспорить сделку через суд.

Одни банки «замораживают» такие объекты до истечения трехлетнего срока. Другие могут одобрить, если наследник один, а срок вступления прошел, но потребуют страховку титула на весь срок кредита.

Если в квартире прописан ребенок, это еще не приговор. Но если регистрация не постоянная (по месту жительства родителей), а временная (например, у бабушки), или несовершеннолетний участвовал в приватизации — готовьтесь к сложностям.

Органы опеки стоят на страже интересов детей. Если при продаже не будет видно, что ребенку предоставлено равноценное или лучшее жилье, сделку могут признать недействительной. Банк не хочет ввязываться в тяжбы с государственными структурами, поэтому потребует официальное разрешение органов опеки и попечительства. Если его нет — отказ.

Дизайнерский ремонт с переносом стен — это красиво и удобно, но для банка это объект с измененными параметрами. Технический паспорт, выданный БТИ, не совпадает с реальностью — значит, недвижимость неликвидна.

Если заемщик перестает платить, банк забирает квартиру. Но продать «студию», где снесена несущая стена, или санузел перенесен в жилую комнату, невозможно. Поэтому банк либо откажет в выдаче кредита, либо попросит узаконить перепланировку или (в редких случаях) вернуть все в прежнее состояние согласно поэтажному плану.

Реализовать долю в квартире на торгах крайне сложно. Преимущественное право покупки имеют другие собственники, цена такой доли всегда ниже рынка, а процесс продажи может затянуться на годы.

Банки или отказываются от таких объектов, или выдают под них кредит только как под «необеспеченный» (то есть под огромный процент), так как залоговая стоимость такой недвижимости слишком мала.

Дома, которые идут под снос или признаны аварийными, не принимаются в залог. Срок жизни объекта ограничен.

Банки отказываются от таких объектов. Также проблемы могут возникнуть с домами, где процент износа, по оценке БТИ, превышает 50–60% (деревянные перекрытия, старый фонд без удобств).

Банки смотрят на недвижимость как на товар. Для финансовой организации важна не архитектурная ценность или уют, а ликвидность актива и возможность быстро его реализовать без судебных споров. Именно поэтому предметом залога становится только юридически «чистый» объект, свободный от обременений и рисков оспаривания сделки.